おぐけんブログ 悠々自適の投資生活を目指して

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コロナ不況でタワマンの没落始まる~買わない理由の驚くべき理由

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このブログでも今までタワマンタワーマンション)について、否定的な意見を書いています。

お金があり、年収も2,000万程度あったと仮定し、東京に転勤になったとして、自分がタワマンを購入するか?

絶対買わないだろうな。

どうせ買えないからだろう。

いやいや、確かにあの眺望は憧れるが。いろんなことを考えると、やっぱり買わへんわ。

正直、奇麗なタワーマンションと眺望は憧れるし、一度は住んでみたいなって思ったりもするけど、デメリットが大きすぎて。

さっきも書いたが、2,000万円ぐらいの年収だと買わへん。

年収が1億ぐらいあり、一度経験して、仮に勝ったタワマンが値下がりしても気にすることなく売却できるような場合、購入するだろうな。

そりゃ、少しは住んでみたいって思うからな。

 

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東京の湾岸エリア

やはりタワマンと言えば、今や代名詞のように言われるのが、東京の湾岸エリア。

正直地方に住んでいると、あまり関係ないという感じがするんですが、東京のタワマン事情が意外と地方のタワマン事情に関連してくるのではと。

要するに東京のタワマン生活に憧れて、地方のタワマンを買う人が多いと。

 

だからタワマンについて書くときには、東京のタワマン事情について調べるとよいのかと。

東京でタワマンの需要が減れば、地方でのタワマンの需要は確実に減ると。

面白い話ですが、そう思います。

 

で、今東京のタワマンの乱立と言えば、湾岸エリア。

オリンピック会場も多いですが。

競技会場が多く設けられる江東区有明エリア。

有明エリアは東京で働いてたときにも何度か行きました。

テニスを観戦しに行ったりとか。

行ったら分かるんですが、意外と交通の利便性は悪いという印象があります。

なんかやけに歩く。

 

ネットで調べても同じような意見目立ちます。

公共交通機関でのアクセスが不便なうえに、どこに行くにもかなりの距離を歩かされる。

って。

 

大阪で言うと南港エリアみたいな感じかな。

 

東京のマンション事情に詳しい人の話だと、今後もこのエリアには新しいタワマンが生まれ続けるだろう。とのこと。

 

土地がいっぱい余っているうえ、東京オリンピックが1年延期され、一応その間はこの近辺は賑やかさを保つだろうと。

ただ、本当に需要はあるのだろうか。

最近は特にタワマンへのデメリットが強く意識されるようになってきているし。

やはり供給過多になると、価格は下落していきます。

東京オリンピックに合わせて開発を進めていくとなると、すでにもう大手デベロッパーは土地を購入しており、もう建てるしかないという状況かもしれません。

 

既に東京では埋め立て地にまで手を伸ばしている

東京の湾岸地域と言えば、東京都中央区の勝どき晴海月島江東区豊洲有明などだそうですが。

生粋の東京生まれの人でない限り、意外とこれらの地域が、埋め立て地だとはしらないそうです。

もちろん私も知りませんでした。

大阪でも、舞洲とか比較的新しい埋め立て地は知っているという程度ですが。

 

東京の湾岸エリアは、明治から昭和の時代に埋め立てられたそうですが。

埋め立て地と言うのはあまりいい印象がありません。

兵庫県の人工島として有名な六甲アイランドポートアイランドなどは、震災の時には液状化現象に悩まされました。

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だから、何代も前から東京に住んでいる生粋の東京人は、まずそのような地域を移住先として選ばないそうです。

 

では一体どのような人たちがこの地域のタワマンを購入しているのか。

東京マンション事情に詳しい専門家は言ってましたが。

ニューカマーのプチ成功者だと。

大学入学や就職のタイミングで東京に移り住み、その後、世帯年収が1,500万円前後に達した人々である。と。 

 

そういう人たちがタワマンをせっせと購入し、バブルのような様相をもたらせたと。

 

 

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タワマンの修繕工事は驚くべき程高額

本人たちが気にいっているのであれば、さほど問題ないでしょう。

そりゃ、住んでいる人たちにとって、住んでない人たちががやがや言っても、そりゃうるさいだけでしょう。

自分たちが、自分たちのお金で買って、そして生活してるんだからって。

タワマンができて、駅が混むとか、小学校の生徒が一気に増えて、増設した教室で授業を受けているとかというのはあるかもしれないが、湾岸地域のタワマンはそもそもそういう問題は、自分自身の問題だからね。

 

当然地方ではこのような問題もあるかもしれないけど、そもそもそれほど電車通勤する人の数も知れてるでしょう。

道路が混むという問題はあるかもしれないけどね。

 

ただ本当に購入した人は満足しているのか?

いろいろ調べてみるとやはり不満はあるみたいで、ずっとタワマンに住み続けるかと聞いた時には、ずっと住み続けたいと答えた人はわずか数パーセントだったそうです。

 

不満としてやはり一番でかいのは、お金がかかるということでしょう。

都心ということで車を実際に持っている場合には、駐車場代が。

あと、実はこれが一番悩みのためなんですが、修繕費用

 

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タワマンの購入時には、売る側としてはできる限り安く見せたいということもあり、修繕費用を低く見積もっているところが多い。

しかし、タワマンの修繕と言うのはそう簡単にできるものではない。

そりゃあれだけの高層ビルなんだから、今までのマンションの修繕作業とはあきらかに違ってくる。

足場を組めないから上からつるすようにする必要があるが、それでなくても風が強い湾岸地域。

難易度はかなり高い。

工期もずっと長くなるし。

それを見越しての修繕費用かと言うと、もう全く足りないというのが事実。

 

そもそもタワマンの修繕工事を請け負う会社があるのかって。

少し前に、東京の湾岸エリアにある54階建てのタワマンで、大規模修繕の見積りを依頼したゼネコン5社が、見積り自体を辞退する出来事があったそうです。

もう笑うしかないって感じですが。

 

工事規模は、当初20億円程度とされていたそうです。

売り上げ20億の作業を企業側が辞退するって。

要するに20億円の売り上げがあっても、リスクが高く採算割れの可能性もあるということだろうか。

最終的には、このマンションを施工したゼネコンが請け負うことになったそうです。

工期は3年。

3年の間ずっと修繕工事してるって。

住民はどう思ってるんでしょうね。

3年もの間、ずっと修繕工事をしているマンションに住むってことを。

 

タワマンの外壁は、意外と他のマンションと比べて長持ちしないそうです。

というか湾岸地域のタワマンはということですが。

潮風と強い風にさらされて、通常20年とか30年はもつ外壁も、十数年で修繕工事が必要だとか。

 

そのたびに高額な修繕費用をねん出できるんだろうか

足りなくなると当然負担するのは住民。

足りないから更に修繕費用を多く負担してくれって言って納得するのか。

マンションのローンでいっぱいならもう無理でしょう。

 

なら修繕工事しないのかってことになるんだが、修繕しなかったらマンションの価値は下がる。

となると売ろうにも売れないってことになる。

 

今後更なる技術革新があり、低価格で修繕できるような手法が出ればいいのですがね。

需要はあると思うんですが。

 

 

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子育てには向かない

これはよく言われていることですね。

外で遊ぼうにもエレベータに乗らないといけない。

高層階であればエレベータ待ちは相当なものかもしれません。

家を出るのがおっくうになるのもわかりますよね。

14~29階に住む母親の56.2%が、エレベータの利用に不安を感じていると言う調査結果が出ています。

母親が外に出たがらないとなると、子供もそうなります。

 

外に出ないとなると、問題になるのが親子の過干渉

14~29階の母子の密着度を調べると、それ以下の階数の母子に比べて1.5倍近くも高いという調査結果が出ているそうです。

 

タワマンは、強い風が吹くとそれに合わせるように揺れる構造になっています。

地震対策として、地震の振動を和らげるためです。

その揺れは結構体に悪いとされています。

 

子供にいい影響を及ぼすと思いますか?

まぁ、普通に考えたら体にいい影響は及ぼさないでしょうね。

なんか気持ち悪そうだし。

 

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そもそも高すぎる

そもそもですが、タワマンって高すぎますよね。

まぁ、一例として挙げると。

晴海にあるザ・トウキョータワーズ

高層階の分譲向け約2,000戸が1年強で完売したそうです。

48階の2LDK(120.17m2)で1億2,400万円。

低層階の約800戸は、高級賃貸で、2年ぐらい前で賃料が32〜36万円だそうです。

調べてみると大体高層階では、6,000万円以上はするみたいですね。

 

低層階ではもっと価格は安いと思いますが。

 

これをどう考えるかですね。

やはり高いなっていうのが感想ですね。

 

高層階の1億円以上するタワマンをパワーカップル(共働き正社員夫婦)で購入するケースが多いとのことです。

しかし、これについても、もし子供が生まれて、産休を取るようになる。とか。

万が一片方がリストラにあうなど、世帯収入が減るという事態が発生した場合、意外にもろく破綻する場合があるそうです。

 

通常の家をローンで購入するにも、正直長期ローンは怖いです。

この先何があるのか。

今回のコロナショックでも、誰が想像できたのか。

そりゃ大恐慌がもうそろそろ来るかなっていうのは、市場関係者の間ではささやかれていましたが、それをはるかに超えています。

 

たとえば東京で地震とか。

南海トラフ地震が発生するのではと、ずっと以前からささやかれています。

意外とそう予想されている場合には、別のところで地震が発生したりします。

それが東京だったら。

 

湾岸のマンションはただでは済まないでしょうね。

武蔵小杉のタワマンがひどいことになりました。

日本の学習能力は高いので、新しく建設されるタワマンでは同じような事故は発生しないでしょうが、また新たな問題もあるかもしれません。

 

心配なのは液状化現象です。

埋め立て地ですからね。

 

あと交通の遮断とか。

そうなった時に本当にローンだけが残って破綻するってことはないのかな。

 

言いたいのは、自分の収入の中でしっかりと払える額のローンで組む。

無理のない返済計画を立てる。

バッファは残しておくこと。

35年ローンとか結構みんな平気でしているが、35年後先まで安定してるって何故思えるのか?

35年ローンでもよいが、前倒し返済をできるだけ活用して、どんどん期間を短くするべきだ。

短くなればなるほど、金利の負担も減りますからね。