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マンション購入後も高い維持費が必要 維持費に悲鳴が上がる恐怖!

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よくマンション派一戸建て派がありますよね。

マンションは眺望はいいんですが、維持費とか管理組合とかいろいろわずらわしいことが多いという印象です。

一戸建ても、近所にどんな人がいるかなど、少し心配なところもありますが。

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マンションでの維持費

あるマンション管理会社で、30年間住み続けた場合、どれだけ管理費用がかかるか試算した結果が出ていました。

一戸建てでは、約800万円で、マンションは約2,700万円でした。

 

マンションの維持管理費には、維持管理を管理会社に依頼する際の手間賃も含まれています。

その分、楽と言えば楽ですが、多少割高になる場合も多いでしょうね。

上記の一戸建ての維持費には、実は改修費・リフォーム代は含まれていません。

もし、そういったお金も試算に入れれば、マンションとそんなに変わらないと、マンション管理会社では試算しています。

 

ただし、一戸建ての場合には、すべて自分でやらないといけない分、好きなようにできるというのも魅力だと思います。

マンションでは、自分の自由にできるのは自分の部屋の中だけですから。

 

維持費の内訳

◆駐車場代
マンションでは、駐車場を借りているので、毎月駐車場代がかかります。

一戸建ての場合は、土地購入時に駐車スペースも同時に購入しますが、その後は駐車場代は不要です。

マンションの場所にもよりますが、大体1万円程度。

東京の都心部では、3万円以上というのが相場だそうです。

駐車場代で月3万円は高いですね。


◆管理費
マンションの管理費としては、1万円から2万円くらいが相場だそうです。

管理費は、マンション敷地内の掃除、共用部分の蛍光灯の交換などをやってくれる管理人さんへの人件費です。

この管理費を無くすということは、マンションの住人が掃除や、メンテナンスをしなければならないということになります。


◆修繕費
修繕費は、比較的頻繁に行う修繕のために積み立てておくお金となります。

いろんなところの塗装などですかね。

相場的には、毎月1,000円から2,000円ぐらいでしょうか。


◆大規模修繕積立費
長い期間での大規模な修繕に備えるために、積み立てておくお金です。

マンションの外壁の塗り替えや、給水間や配水管の交換、エレベーター設備の交換などがこれに該当します。

最近では、地震などに備えての耐震補強もこれに該当します。

大規模修繕積立費は、当初の見通しが甘い管理組合だと、途中で値上げをしてくる場合もあるので、注意が必要です。

あと、あえて最初は安くしておいて、販売しやすくし、購入してから、少しづつ理由を付けてあげていくというのもよく聞く話だそうです。

 

 

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ある都心のタワーマンションの維持費

ちょっとネットで検索してみたら、都心のタワー型マンションで公開されている維持費の詳細が載っていました。

 

管理費等 : 49,200円
修繕積立金 : 10,260円
有線使用料 : 1,000円
駐車場代 : 8,000円

◆維持・管理費合計 : 68,460円

 

実は上記以外に必要な費用も記載されていました。

 タワー型マンションの固定資産税です。

一例ですが、上記のタワーマンションの場合固定資産税は年間約60万円だそうです。

分譲マンションの場合、固定資産税は、自分専用の住宅(専有部分)とは別に、共用土地部分にもかかってきます。

専有部分に関しては、家屋としての固定資産税の計算となりますが、共用土地に関しては敷地全体に対する自分の専有部分の割合に応じて負担することとなっています。

例えば全部で30戸の分譲マンションの場合。

敷地全体の固定資産税が5億円だったとします。

 

この場合、「5億円×固定資産税率÷30」で1人あたりの固定資産税額が算出されます。

これに加えて、専有部分に課せられる固定資産税を合わせて支払うことになります。

購入時には、固定資産税についても注意が必要ですので、気を付けてください。

 

 

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タワーマンションの大規模改修で住民から悲鳴

最近よく聞く話がこれ。

タワーマンションの大規模改修はかなり高額になるそうです。

これは正直誰でも予想が付くはずですが。

 

タワーマンションの大規模修繕は、十数年ごと。

その費用は、平均して一戸当たり約250万円と、通常マンションの2倍以上の費用がかかるとみられているそうです。

タワーマンションはその字のごとく、高い建物ですから、外壁工事もかなり大変です。

屋上からゴンドラを吊って作業することになり、かなり危険な作業となり、また工期や工費もやってみなければわからないと言うことになります。

どこの業者もあまりやりたくない作業ですね。

およそ4年ほど前に、東京の湾岸エリアのタワーマンションの管理組合が、大規模修繕の見積りを大手ゼネコン5社に依頼したのですが、全社辞退となったとのこと。

ゼネコンにとっては、リスクばかりある修繕工事はあまり美味しいとは思えないとのこと。

 

修繕されないと資産価値も下がりますし、価格を上げようとすると、住民の負担は更に増えることになります。

 

タワーマンションの大規模修繕費用は、必要な額の半分程度しか蓄積されないところが半数以上あるとのこと。

住民に追加で修繕費用をお願いしても、そもそも住宅ローンやら、駐車場代でギリギリの生活をしている人も多く、反対多数だそうです。

タワーマンションのウリであった、共有のプールやラウンジを有料化する案も出ているようで。

有料であれば、スポーツジムや、普通に飲みに行った方がよかったりもしますね。

 

この辺の問題は購入時に、うやむやにされ、営業マンに良いように言いくるめられる場合が多いんでしょうね。

 

景観だけがウリのタワーマンションも、問題が山積みで需要も減ってくるのでしょうね。

 

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